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Inquadramento generale

L’area, con una superficie di circa 42 ettari, si trova in posizione favorevole

rispetto al sistema infrastrutturale della Vallesina; infatti essa sorge:

  • a 2 km dall’Interporto delle Marche
  • a circa 9 km dall’aeroporto di Ancona e dal casello A14_Ancona Nord
  • a circa 22 km dal porto di Ancona
  • al margine dell’area industriale ZIPA

L’area dell’ex zuccherificio Eridania-Sadam, situato in comune JESI, cittadina di circa 40.000 abitanti in provincia di Ancona, occupa una superficie territoriale pari a circa 421.700 mq.

L’ambito ha una posizione ottimale per la logistica situandosi a circa 9 km dal casello dell’Autostrada Ancona Nord, in località Monsano a ridosso dell’uscita n. 19 – Monsano della Strada Statale 76.

Descrizione dell’area

Le aree sono state utilizzate a fini produttivi e su parte delle stesse insistevano diversi fabbricati adibiti alla lavorazione delle barbabietole ed allo stoccaggio dello zucchero; gran parte di tali fabbricati sono stati completamente demoliti.

Circa 115.000 mq sono occupati dalle ex vasche di lagunaggio a servizio dello stabilimento saccarifero. Nel corso del 2015 sono terminati i lavori di ricomposizione morfologica dei tre grossi bacini esistenti che hanno determinato il recupero di 2 bacini ed il rimodellamento naturalistico del terzo, che continuerà a costituire un ambiente umido di valenza prevalentemente naturalistica.

Le attività di ricomposizione morfologica dei bacini, (progetto regolarmente autorizzato che ha comportato un movimento di terreno per circa 90.000 mc) non hanno comportato modifiche agli attuali caratteri botanico-vegetazionali e gli esemplari protetti sono stati preservati, interrompendo il colmamento delle depressioni al margine delle cinte alberate.

Sull’area era stato avviato e poi interrotto un procedimento volto all’approvazione di un Piano Urbanistico Attuativo in variante al PRG esistente secondo quanto previsto nell’accordo di Riconversione siglato nel Luglio 2011 tra Regione Marche, Provincia di Ancona, Comune di Jesi, Eridania Sadam S.P.A. e le Organizzazioni Sindacali dei Lavoratori.

aree esterne

All’esterno del comparto dell’ex zuccherificio e ad esso adiacente, SADAM possiede ulteriori terreni tutti ricadenti in area agricola per complessivi 123.000 mq. circa;

All’interno di queste aree sono presenti una casa colonica da ristrutturare ed un edificio adibito a magazzino.

AREA INDUSTRIALE

All’interno dell’area sono ancora presenti ed utilizzati una serie di edifici per una superficie complessiva di 16.000 mq.

Tra questi una serie di fabbricati completamente ristrutturati in cui aveva sede JCube, primo incubatore di imprese certificato del centro Italia.

Le NTA prevedono un rapporto di copertura pari al 45%, attualmente è presente una sup. coperta pari a circa 12.000 mq., per cui sarebbe possibile realizzare ulteriori 111.000 mq. circa di superficie coperta.

Situazione Urbanistica

Il piano regolatore attualmente vigente, prevede per l’area le seguenti destinazioni:

  • gran parte dell’area, per circa 274.000 mq (Sup. Territoriale) rientra in zona omogenea Te2.2 (Città consolidata con prevalenza di attività economiche). Le destinazioni d’uso ammesse sono: industrie e artigianato di produzione, residenze ed uffici connesse all’attività produttiva, centri commerciali, esercizi commerciali e commercio all’ingrosso, attività ricettive e pubblici esercizi
  • una superficie pari a circa 18.300 mq ha destinazione M3.2 – Parcheggi a standard
  • una fascia di terreno pari a circa 13.400 mq posta lungo la strada presenta il vincolo di corridoio ecologico, con divieto di edificazione;
  • un’area pari a circa 115.690 mq (l’area delle ex vasche di lagunaggio) ricade in zona agricola

Il PRG nella categoria denominata «industrie e artigianato di produzione» comprende le attività di spedizione e logistica (art. 22 delle NTA – Destinazione d’uso).

Piano Urbanistico Attuativo

Il Piano Urbanistico Attuativo che era stato predisposto prevedeva:

  • Sviluppo di un’area con destinazione produttiva, terziaria, ricreativa e per il tempo libero che consente la realizzazione di 60.000 mq di nuove superfici edificabili. In tali superfici si prevedeva di includere anche la promozione di un parco tecnologico per le imprese;
  • Possibilità di realizzare all’interno della dotazione di cui al punto precedente fino a 7.500 mq di SUL con destinazione Residenziale Temporanea e turistico/ricettiva;
  • Sviluppo di una Grande Struttura di vendita commerciale (Retail Park) di 37.500 mq di superficie di vendita, corrispondente a circa 48.000 mq di GLA, con eventuali spazi per terziario e servizi;
  • Realizzazione di un Parco di circa 10 ettari, con una vasca che fungerà da vasca di laminazione per l’intero ambito;
  • Realizzazione di parcheggi per oltre mq 170.000 comprensivi delle aree di carico e scarico merci.
Break Down  Zona Omogenea Te2.2  274.000 MQ ca.
Destinazione del  Parcheggi a Standard M3.2   18.300 MQ ca.
Comparto Industriale   Vincolo di Corridoio ecologico  13.400 MQ ca.
  Aree Agricole TR1  115.690 MQ ca.
Area esterna al Comparto  Aree Agricole TR1    123.000 MQ ca

Ubicazione

L’area attualmente di proprietà SADAM S.p.A. è situata in comune di Russi, cittadina di circa 10.500 abitanti, inserita nel territorio della provincia di Ravenna, dalla quale dista 16 km.

Descrizione

Si tratta di un’area produttiva in gran parte pavimentata che era ed è tuttora utilizzata come piazzale di sosta dagli automezzi in attesa di entrare nello stabilimento per effettuare il carico e lo scarico delle merci.

Situazione Urbanistica: L’intera area, insieme all’adiacente mappale 163 attualmente di proprietà Eridania Italia (in gran parte occupato dal raccordo ferroviario che porta all’interno del reparto confezionamento dell’ex zuccherificio), per una superficie territoriale complessiva pari a mq 29.266 è ricompresa all’interno del Programma-Progetto Unitario di iniziativa privata dell’area sita nel Comune di Russi, Via Carrarone 3, denominata “COMPARTO ERIDANIA” approvato nel 2011 la cui convenzione  è stata sottoscritta con atto notaio Rita Merone in data 28 novembre 2011 poi modificata in  data 24/07/2017. Il piano attuativo approvato ha individuato sull’intera area dell’ex zuccherificio cinque differenti sub comparti. L’area in oggetto è ricompresa all’interno del sub comparto D, che prevede al suo interno la possibilità di realizzare complessivamente mq 17.559,60.

Consistenza

L’area di proprietà SADAM è catastalmente individuata al Catasto fabbricati del Comune di Russi al Foglio 19, mappale 511 ed ha una estensione di mq 26.460. L’adiacente mappale 163 in gran parte occupato dal raccordo ferroviario che porta all’interno del reparto confezionamento dell’ex zuccherificio è attualmente di proprietà Eridania Italia. L’area è ricompresa all’interno della zona D5 – comparto Eridania, ed il piano attuativo approvato e convenzionato ha individuato l’area in oggetto all’interno del sub comparto D.

Di seguito si riporta l’estratto delle Norme Tecniche allegate al Progetto Unitario presentato ed approvato relative al Sub Comparto D7

Superficie territoriale del sub comparto St= 29.266 mq circa

Superficie edificabile max S.U.= 17.559,60 mq

Sono consentiti interventi di nuova costruzione nel rispetto della SU massima edificabile assegnata al sub-comparto.

E’ consentita inoltre la divisione in più lotti, a condizione che la S.U. complessiva sia inferiore/uguale alla S.U. prevista nel sub-comparto. I nuovi elaborati tecnico – grafici relativi a tali eventuali divisioni dovranno essere depositati presso il Comune prima della presentazione dei relativi Permessi di Costruire.

E’ consentita la realizzazione dei singoli lotti costituenti l’intero sub comparto in tempi diversi.

All’interno di tale sub comparto è prevista anche la realizzazione di 1.500 mq di parcheggio pubblico. L’esatta definizione ed individuazione dei confini di tale parcheggio vengono ricondotti al progetto esecutivo dell’opera stessa, che potrà prevedere un disegno in pianta differente da quello presentato negli elaborati oggetto del Programma Progetto Unitario, a condizione che la superficie minima realizzata sia pari a 1.500 mq

Nel sub-comparto “D” sono ammesse le seguenti destinazioni d’uso

  • Funzioni industriali di tipo manifatturiero
  • Funzioni artigianali produttive e laboratoriali
  • Autotrasporto

Sono compresi negli usi succitati gli spazi produttivi veri e propri, gli uffici, magazzini, mostre, spazi di servizio e di supporto, mense e spazi tecnici. E’ ammessa la presenza di uno o più alloggi di custodia di superficie complessiva non superiore a 160 m² di Su per ogni azienda che andrà ad insediarsi.

  • Commercio all’ingrosso, magazzini
  • Attività espositive
  • Artigianato di servizio
  • Attività commerciali quali:
  • esercizi di vicinato con superficie di vendita (SV) inferiore a mq 250, direttamente connessi all’attività produttiva insediata e/o insediabile.
  • due medio grandi strutture di vendita, non alimentare
  • Direzionale e pubblici esercizi
  • Attività ricettive
  • Attività ricreative
  • Artigianato di servizio alla persona
    • Attrezzature culturali, per lo spettacolo e per lo sport o Vl = 0,5
    • Distanza tra edifici = Vl, con esclusione di ciminiere, silos e/o strutture similari

All’interno del sub-comparto “D” devono essere rispettati i seguenti indici e parametri: 

  • Distanza dalle strade = m 6,00 o in confine con rispetto stradale quando individuato
  • Distanza dai confini di proprietà = Vl con un minimo di ml. 5,00 o in confine previo accordo tra proprietari
  • Tutte le costruzioni dovranno essere dotate di spazi per parcheggi privati nella misura e con le modalità fissate dalle norme di attuazione dello strumento urbanistico /edilizio comunale vigente in materia

Ogni progetto edilizio dovrà prevedere la salvaguardia del verde e delle alberature se esistenti e la realizzazione di adeguate fasce verdi di filtro di profondità non inferiore ai 6 metri.

La superficie utile complessivamente realizzabile è pari a: 15.876 mq

Le Norme tecniche approvate prevedono inoltre che “la realizzazione all’interno dei singoli sub comparti di edifici fino al raggiungimento della superficie utile complessivamente possibile per l’intero comparto Eridania non sarà soggetto al pagamento di oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, in quanto tali oneri sono da considerarsi totalmente corrisposti. Qualora nel subcomparto D venisse realizzato un insediamento complessivamente superiore agli 8.000 mq di superficie utile, al Comune di Russi saranno corrisposti gli importi dovuti quali oneri di urbanizzazione secondaria applicando i valori tabellari in quel momento vigenti relativamente alla categoria di edifici che verranno realizzati per le superfici eseguite in eccedenza rispetto agli 8.000 mq.

La Convenzione Urbanistica relativa a Programma-Progetto Unitario di iniziativa privata dell’area sita nel Comune di Russi, Via Carrarone 3, denominata “COMPARTO ERIDANIA” sottoscritta con atto notaio Rita Merone in data 28 novembre 2011 Repertorio n.50.092/24.072, registrato a Bologna – Ufficio Territoriale di Bologna 2 – in data 2 dicembre 2011 al n.486 Serie 1T e trascritto a Ravenna in data 7 dicembre 2011 all’art.14000, poi modificata in data 24/07/2017 Repertorio n.59.737/29.470 prevede all’interno del Sub-comparto D la cessione al Comune di Russi di aree previa realizzazione delle sovrastanti opere di urbanizzazione per complessivi 1.500 mq destinate a parcheggio pubblico.

La medesima convenzione prevede:

  • l’obbligo di realizzazione di tale opera su aree di proprietà SADAM è posta in capo a POWERCROP RUSSI.
  • i lavori per la realizzazione del parcheggio pubblico, di superficie pari a 1500 mq, dovranno aver inizio prima della presentazione, da parte di SADAM e/o aventi causa a qualsiasi titolo, dell’istanza per l’ottenimento di Permesso di Costruire di qualunque edificio nel Sub comparto D e dovranno aver termine prima dell’ottenimento delle relative agibilità

A garanzia della esatta e piena esecuzione dei lavori relativi alle opere di urbanizzazione (realizzazione di parcheggio pubblico di superficie pari a 1.500 mq, collocato all’interno del Sub-comparto D oltre ad altre opere poste in capo ai Soggetti Attuatori) è già stata costituita idonea cauzione mediante fidejussione.

Ubicazione

L’area dista circa 4,5 Km dal casello autostradale uscita «Cessalto» – autostrada A4- Torino Trieste ed è ubicata nelle immediate vicinanze del centro abitato, separata da questo solo dalla SS.14 che ne delimita l’accesso ad est del comune stesso.

Area Azzurra.

Descrizione

LOTTO 1

Lotto – (arancione) – Superficie fondiaria convenzionata già completamente urbanizzata pari a mq 96.820 Uf= 0,60 SUL realizzabile con intervento edilizio diretto pari a complessivi mq 58.092

LOTTO 2

Lotto – (azzurro) da convenzionare e urbanizzare – St mq 61.719 Sf = mq 56.173 Uf= 0,60 SUL realizzabile pari a complessivi mq 33.704

Consistenza

Ubicazione

L’ambito di proprietà è posto a circa 8,00 km di distanza dal casello di Castel San Giovanni posto sull’autostrada A21 – Torino-Brescia e a 12 ,00 Km circa dal casello Piacenza Ovest sulla stessa direttrice. Esso rappresenta una delle aree dismesse di maggior estensione a livello provinciale (589.828 mq per i tre comparti in cui è suddivisa) il cui recupero ha valenza sovracomunale.

Descrizione

⚫ L’ambito di proprietà rappresenta una delle aree dismesse di maggior estensione a livello provinciale (589,828 mq per i tre comparti in cui è suddivisa) il cui recupero ha valenza sovracomunale.

⚫ L’importanza dell’area è confermata dalle previsioni dello strumento urbanistico di programmazione provinciale, il PTCP, che ha individuato l’area “Ex Eridania” come:

– Polo Funzionale (PF) a carattere prevalentemente commerciale (comparto A)

– Polo Produttivo di Sviluppo Territoriale (PPST) di livello sovracomunale con caratteristica di Area Produttiva Ecologicamente Attrezzata (APEA) (comparto B)

⚫ L’area comprende anche la porzione delle vasche di lagunaggio poste a nord della linea ferroviaria di cui una parte risulta essere inserita come appendice del SIC-ZPS “Fiume Po da Rio Boriacco a Bosco Ospizio“

Nella porzione adiacente di proprietà APEA SARMATO per complessivi circa mq 52.500 è presente un impianto fotovoltaico per la produzione di energia elettrica di potenza nominale complessiva pari a 2,5 MWp.

In tale area sarà possibile realizzare ulteriori 15.000 mq di Superficie edificata.

Le opere di urbanizzazione relative all’intero comparto sono state tutte completamente realizzate ma devono ancora essere cedute alla amministrazione Comunale.

Consistenza

  • Territoriale Intero Comparto mq 228.935 (Comprensivo dell’area occupata dall’impianto fotovoltaico)
  • Territoriale di proprietà mq 176.480
  • Fondiaria mq 135.980

S.U. max realizzabile mq 75.000

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