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Ubicazione

L’area ex SADAM si trova a Montecosaro Scalo, frazione di Montecosaro, comune della provincia di Macerata di circa 7.200 abitanti, che è situato a circa 25 chilometri a est del capoluogo. Il comune di Montecosaro è facilmente raggiungibile sia in treno, tramite la linea ferroviaria Civitanova Marche – Fabriano, sia in automobile, grazie alla Strada Statale 77 della Val di Chienti, che lo attraversa. Montecosaro dista circa 10 chilometri da Civitanova Marche e, conseguentemente dalla costa adriatica. L’area è situata all’interno del centro abitato di Montecosaro Scalo, nelle immediate vicinanze degli assi viari che costituiscono le direttrici principali e strategiche dello sviluppo urbano del tessuto insediativo limitrofo: sul retro la linea ferroviaria secondaria che conduce a Macerata e sul fronte si affaccia sulla strada statale che attraversa il centro abitato.

Descrizione

D.C.C. n. 7 del 02/04/2014 “Ratifica dell’Accordo di Programma ai sensi art. 26 bis della l.r.34/92 e ss.mm.ii. per l’attuazione del Programma di Riqualificazione Urbana di cui alla l.r.16/2005 in variante al P.R.G. in Variante al PRG nell’area ex- Sadam in Comune di Montecosaro”.

La zona, così come cartograficamente individuata nelle tavole di PRG, è oggetto di accordo di programma finalizzato alla ristrutturazione urbanistica e alla riqualificazione funzionale di un’area degradata (ex Sadam) all’ingresso del centro urbano della frazione Scalo del Comune di Montecosaro; promossa ai sensi della L. R. 16/2005, a mezzo di un PRU. Le destinazioni d’uso principali sono:

  • Residenziale
  • Commerciale, incluse le medie strutture superiori ai sensi L.R.27/2009 alimentari e non alimentari – supermercati al dettaglio, mercati, negozi, artigianato di servizio, botteghe artigiane ed artistiche, fino ad un massimo del 30% della Volumetria complessivamente realizzabile

Consistenza

L’area, distinta al Catasto del Comune di Macerata la Foglio 23, mappale 353, presenta ad oggi una superficie territoriale di 31.820 mq. L’intervento di ristrutturazione urbanistica renderebbe possibile il mix di residenziale e commerciale, valorizzando le superfici come da tabella seguente:

Ubicazione

Lo stabilimento si trova nella zona commerciale/industriale posta in località Poggio Piccolo, frazione distante circa 6 km dal Comune di Castel Guelfo (Bo). Servita da ottimi collegamenti stradali e autostradali, si accede da via dell’Artigiano, viabilità di nuova lottizzazione, che si innesta nella strada comunale Poggio, che si interseca a sua volta nella SP19- via S. Carlo (direttrice per il casello di Castel San Pietro Terme – A14).

Descrizione

Lo stabile in oggetto risulta costituito da due blocchi:

  • Magazzino/produzione e uffici;
  • Osteria

La parte produttiva è stata terminata nel gennaio del 2007, mentre la parte relativa alla ristorazione è stata terminata nel dicembre del 2007. L’intero lotto, identificato al catasto terreni del comune di Castel Guelfo al foglio 25 mappale 306, presenta una superficie territoriale pari a mq 8.857; la superficie Fondiaria è di 7.874 mq, la superficie coperta è pari a circa 2.170 mq e i restanti circa 6.700 mq sono destinati a piazzali e aree verdi, per lo più perimetrali.

Gli accessi e le aree di pertinenza delle due attività sono ben definite mediante recinzioni e passi carrai separati.

Magazzino/produzione e uffici:

Lo stabile adibito a magazzino e uffici è in struttura prefabbricata. I pilastri presentano un interasse di circa 10mt. Le dimensioni complessive in pianta sono pari a 50mt x 40 mt per una superficie coperta complessiva pari a 2000 mq. La parte centrale dell’edificio, adibito a magazzino e dotato di scaffalature, per una superficie lorda di circa 970 mq, presenta una altezza utile sotto trave di circa 7.50 mt. I restanti circa 810 mq, adibiti a lavorazioni, servizi, ecc, hanno un’altezza di circa 4 mt (sotto solaio).

Il piano primo invece è adibito ad uffici e servizi per circa 420 mq mentre per circa 440 mq è destinato alla produzione e al magazzino: a questi locali è possibile accedere tramite montacarichi. L’altezza sotto trave di questi vani è pari a circa 4 mt.

Le zone adibite ad uffici sono tutte controsoffittate.  La pavimentazione del magazzino è costituita da un massetto armato dello spessore di 18/20 cm in cls e superficialmente è finito con spolvero di quarzo-cemento colore grigio. Una porzione invece di tali superfici (quelle che presentano una altezza utile inferiore) presenta lo strato superficiale di finitura realizzato con spolvero di quarzo di colore giallo (finitura lucida). Sono presenti due portoni sezionali per il carico/scarico, aventi dimensioni 3mtx4,20mt e 4mtx4,50mt, comprensivi di due sigillanti retrattili.

Al piano primo, nella zona di sbarco delle scale, è presente un ampio ufficio open space, collegato tramite un corridoio agli uffici della direzione. Le finiture degli uffici a questo livello risultano di maggiore pregio rispetto agli uffici/postazioni lavoro del piano terra.

Il piazzale esterno risulta totalmente asfaltato, con le idonee segnaletiche orizzontali.

La zona Magazzino è dotata di due accessi carrai distinti e di una ampia zona movimentazione.

Osteria/ristorante:

L’area adibita a ristorazione rientra nella struttura prefabbricata dello stabile di produzione. Si sviluppa su due livelli e gli interpiani presentano altezze coincidenti con quelle presenti nel complesso produttivo. Questo blocco è costituito al piano terra da una sala consumo pasti, la cucina, i servizi mentre al piano primo è presente un’altra sala consumo pasti e una sala riunioni/uffici. Dal piano primo è possibile accedere ad una ampia terrazza: la porzione retrostante di tale terrazza ospita le cappe di aspirazione della cucina sottostante e alcune dotazioni impiantistiche della zona ristorazione.

Consistenza

Sup. Territoriale/catastale    mq. 8.857,00

Sup. Fondiaria lotto            mq. 7.874,10

SU ammessa                      mq. 5.775,39

SU di progetto realizzata    mq. 3.133,29

SU residua realizzabile        mq. 2.642,10

Edificio produzione—SU (Superficie Utile da concessione)

PT        mq. 1.890,45

PP        mq.   853,32

  1. 2.743,77 di cui circa:
  2. 495 ad uso ufficio/servizi
  3. 2.249 ad uso produz./magazzini

Edificio ristorazione—SU (Superficie Utile da concessione)

PT        mq. 269,08

PP        mq.120,44

          mq.  389,52

Ubicazione

Il fabbricato è ubicato a Porto Sant’Elpidio, in zona centrale della cittadina con il prospetto principale lungo via Umberto I ed è costituito da n° 5 piani fuori terra più il sottotetto ed n° 1 piano seminterrato.

Descrizione

Intera proprietà di fabbricato disposto su 6 piani fuori terra oltre ad un piano interrato con destinazione mista, avente una superficie lorda di c.a. 450 mq per piano, per un totale di c.a. 3.000 mq.

La struttura portante è in c.a. ed i solai in latero cemento. L’edificio è dotato di ascensore e di impianti e lo stato di conservazione è discreto.

Consistenza

L’edificio è ubicato in zona classificata dal vigente PRG come “ZTR1 – Tessuto prevalentemente residenziale ad alta densità”. E’ composto da autorimesse al piano seminterrato, due negozi al piano terra, 4 uffici e un appartamento al primo piano, altri 11 appartamenti distribuiti al secondo, terzo e quarto piano. Le superfici di ciascun immobile vengono specificate nella tabella seguente:

Ubicazione

L’immobile in oggetto si trova a Vergato, comune della provincia Bolognese di circa 7.700 abitanti, che è situato a circa 42 chilometri a sud del capoluogo. Il comune di Vergato è facilmente raggiungibile sia in treno, tramite la Ferrovia Porrettana, sia in automobile, grazie alla Strada statale 64 Porrettana, che lo attraversa.

Descrizione

L’immobile è costituito da un lotto che, sulla convenzione urbanistica scaduta nel 2018 era previsto come edificabile a completamento di uno sviluppo immobiliare ultimato da pochi anni, su cui era possibile realizzare residenziale, negozi, uffici e industriale. La convenzione urbanistica prevedeva la realizzazione delle seguenti destinazioni d’uso:

ׁ Commerciale mq 231          ׁ Uffici mq 1202

ׁ Residenziale mq 443           ׁ Artigianale mq 4.669

Attualmente, la proprietà è priva del titolo di edificabilità in quanto la convenzione con il Comune di Vergato è scaduta.

Consistenza

Il lotto ricade in area urbana, in Via Berlinguer e Piazza XXV Aprile ed è composto da fabbricati distinti al catasto al Foglio 50 Particella 92 sub 98, 99, 100, 106, 109, 111, 114 per un totale di 5.707 mq. E’ inoltre presente, una porzione di terreno distinto al catasto come seminativo e arboreo al foglio 50 particelle 511, 493 e 264 per un totale complessivo di 112 mq.

Ubicazione

Il negozio è situato in zona centralissima, a pochi passi da Piazza Maggiore e via D’Azeglio. Comodamente raggiungibile con i mezzi.

Descrizione

Ampio negozio su due livelli, con tre luminose vetrine fronte strada e quattro finestre.
Al piano terra locale di 172 mq e al piano sottostante magazzino di 180 mq.
Sono presenti due bagni con antibagno.

Le spese condominiali ammontano a € 4.100/anno.

Ubicazione

Il complesso immobiliare è ubicato nel comune di Bologna (386.663 abitanti – parte della Città Metropolitana di Bologna che conta complessivamente 1.005.831 abitanti), in via Triumvirato nel quadrante nord-ovest rispetto al centro città, all’interno dell’area di espansione dell’aeroporto.

Descrizione

In data 15/07/08, venne infatti approvato un Accordo Territoriale per il polo funzionale dell’Aeroporto (Allegato “B”) che individua l’area della Cava Berleta quale dotazione territoriale e ambientale finalizzata al potenziamento della rete ecologica nonché alla realizzazione della parte del Parco Lungo Reno ad esse afferente e, come tale, destinato alla cessione alla amministrazione comunale. Di conseguenza, per l’ambito Ex Berleta, si applicherebbe il principio della perequazione urbanistica così come stabilito dal quadro normativo del PSC del Comune di Bologna.

Accordo Territoriale per il Polo funzionale aereoporto

Art. 5 –Attività Integrative e Complementari alle funzioni aeroportuali

  1. L’Accordo ammette lo sviluppo, all’interno dell’”Ambito delle attività aeroportuali” del Polo Funzionale, di “attività integrative” e “attività complementari” correlate alle funzioni aeroportuali, destinate ad incrementare in misura adeguata allo sviluppo dell’Aeroporto l’offerta di servizi connessi, volti a migliorarne la qualità complessiva.
  2. Si condivide che il termine “attività integrative” alle funzioni aeroportuali comprenda le attività di servizio e assistenza ai passeggeri e di supporto alla movimentazione delle merci, la cui collocazione all’interno dell’”ambito delle attività aeroportuali” contribuisce direttamente alla funzionalità dello scalo: catering, magazzini spedizionieri e altre attività simili a valenza economica per SAB.
  3. Si condivide che il termine “attività complementari” al Polo Funzionale comprenda le attività che svolgono funzioni sinergiche a quelle principali, che devono essere opportunamente collocate in prossimità dell’aerostazione, all’interno del Polo Funzionale. Le funzioni condivise sono: direzionali, congressuali, ricettive, commerciali di livello comunale.
  4. Capacità edificatoria. L’introduzione di nuove attività integrative e complementari all’interno del perimetro del Polo, di cui ai commi precedenti, non potranno eccedere la quantità massima complessiva di 30.000 mq di SU, in aggiunta sia alla superficie della aerostazione oggi esistente, trasformabile per attività integrative e complementari, che delle altre attività integrative e complementari oggi presenti.

Art. 8 – Funzioni insediabili in prossimità del Polo Funzionale

  1. Le attività integrative e complementari di cui al precedente articolo 5 e le funzioni insediabili in prossimità del Polo Funzionale potranno avere una quantità complessiva massima coerente con quanto stabilito dalla Valsat del PSC del Comune di Bologna relativamente all’ambito “Aeroporto”, pari a 96.000 mq di superficie utile lorda che corrisponde a 65.000 mq di superficie utile netta.
  2. Le aree indicate nell’allegato 2 con lettera A dovranno contribuire a fornire le adeguate dotazioni territoriali e ambientali finalizzate al potenziamento della rete ecologica nonchè alla realizzazione della parte del Parco Lungo Reno ad esse afferente; a tal fine verranno opportunamente cedute alla amministrazione comunale. Si applica sulle suddette aree il principio della perequazione urbanistica così come stabilito dal quadro normativo del PSC del Comune di Bologna. La quantità edificatoria sarà da realizzarsi nell’”ambito delle attività aeroportuali”, previo accordo con SAB, in qualità di gestore delle aree, in aggiunta alla quantità prevista al precedente art. 5 comma 4, per le stesse funzioni indicate al comma 3 dello stesso articolo e in coerenza con quanto definito al comma 1. L’attuazione sarà attivata previo inserimento nel POC.
  3. L’area compresa fra il Polo Funzionale e la tangenziale, indicata nell’allegato 2 con lettera B, potrà ospitare funzioni di logistica aeroportuale (in coerenza con le limitazioni stabilite all’art. 4 comma 5), parcheggi in relazione a specifiche e dimostrate esigenze dello sviluppo aeroportuale, e di attività ricreative di livello urbano. La quantità ivi prevista potrà essere al massimo di 25.000 mq di Su. L’attuazione sarà attivata previo inserimento nel POC.
  4. Le capacità edificatorie generate dalla perequazione urbanistica indicate al precedente comma 2 sono temporalmente condizionate alla realizzazione delle opere infrastrutturali di cui al precedente art.6 commi 2c) e 4. Le funzioni indicate al precedente comma 3 sono temporalmente condizionate alla realizzazione delle opere infrastrutturali di cui al precedente art.6 comma 3.
  5. Tutte le funzioni previste al presente articolo, congiuntamente a quelle ammesse all’interno del Polo per le medesime funzioni, finanziano, in misura proporzionale alla superficie complessivamente prevista, le opere infrastrutturali citate all’ art.6 commi 2c) e 4). Le funzioni indicate al precedente comma 3 finanziano insieme a SAB le opere infrastrutturali di cui al precedente art.6 comma 3.

Consistenza

Superfici Catastali (F. 12, Map. 31/38/41/450/453/456/462)

Ubicazione

Il complesso immobiliare è ubicato nel comune di Bologna (386.663 abitanti – parte della Città Metropolitana di Bologna che conta complessivamente 1.005.831 abitanti), in via Triumvirato n. 13 – nel quadrante nord-ovest rispetto al centro città. Ad est del complesso immobiliare, a circa 50 metri dagli edifici, scorre il fiume Reno. Di fronte all’immobile si trova invece il Parco dei Pini. Il complesso è situato a 3 km dal centro storico sulla via Triumvirato, principale collegamento tra l’area urbana e l’aeroporto internazionale “Guglielmo Marconi” (7,680 milioni di passeggeri nel 2016), 7° scalo italiano per traffico passeggeri, situato ad 1,5 km di distanza, facilmente raggiungibile dalla tangenziale di Bologna, uscita 4 da cui dista poche centinaia di metri. La stazione ferroviaria di Bologna Centrale, che attraverso le linee ad alta velocità collega le principali città italiane, si trova a 5,0 km ed è raggiungibile mediante la Strada statale n. 9. La zona in cui sorge l’immobile si caratterizza per la presenza di edifici aventi destinazione artigianale-industriale e fabbricati destinati a civile abitazione di 3-4 piani, oltre ad alcuni fabbricati pluripiano di maggiori dimensioni.

Descrizione

L’area è oggi occupata da uno stabilimento ad uso industriale costituito da sei capannoni costruiti in adiacenza l’uno dall’altro. Sono annesse aree cortilive di pertinenza in proprietà esclusiva. Molto interessante per destinazione residenziale o commerciale, data l’ubicazione fortunata tra l’aeroporto ed il centro città.

Consistenza

L’immobile è catastalmente identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Bologna al Foglio 98 Mappale 956 di mq 55, al Mappale 8 Sub 1 di mq 5.850 e al catasto terreni al mappale 1413 di mq 458 per una superficie complessiva pari a mq 6.363. L’immobile individuato al catasto Fabbricati al Foglio 98 Mappale 8 sub 2 appartiene ad un’altra società.

Ubicazione

L’area dista circa 4,5 Km dal casello autostradale uscita «Cessalto» – autostrada A4- Torino Trieste ed è ubicata nelle immediate vicinanze del centro abitato, separata da questo solo dalla SS.14 che ne delimita l’accesso ad est del comune stesso.

Descrizione

Nell’area sono presenti il fabbricato produttivo storico ed alcune costruzioni secondarie ritenute sempre dalla Soprintendenza, meritevoli di conservazione; rimane anche una costruzione denominata ex caserma di finanza, che da convenzione andrà ceduta alla Amministrazione Comunale. L’intera area e il fabbricato principale sono stati interamente bonificati dalla presenza di amianto e attualmente non necessitano più di alcun intervento di bonifica. Sono state rimosse tutte le superfetazioni impiantistiche ed edili collegate all’impianto industriale secondo le indicazioni della Soprintendenza.

SITUAZIONE URBANISTICA

Ambito sottoposto a Programma Integrato di Riqualificazione Urbanistica, Edilizia ed Ambientale (PIRUEA) di circa 137.000 mq di superficie territoriale, ove entro tale area è previsto esprimere un indice di edificabilità territoriale di 0,35 mq/mq per destinazioni d’uso residenziale, sino ad un massimo del 50% della suddetta edificabilità e funzioni d’uso terziarie per la rimanente quota. Inoltre, in aggiunta all’indice citato sarà da concordare la quantità del corpo centrale di edificio industriale da mantenere quale memoria storica dello zuccherificio.

Ambito costituito da una superficie di circa 58.000 mq, nel quale è presente una vasca di lagunaggio che l’amministrazione vorrebbe mantenere come verde pubblico a parziale compensazione dello standard. La Convenzione scaduta nel 2017 è stata prorogata di ulteriori 5 anni con nuova scadenza marzo 2022.

POTENZIALITA’ EDIFICATORIA

Snp (da Convenzione) = 48.000 mq

Snp (residenziale) = 24.000 mq Snp (non residenziale: comm.- direz.) = 24.000 mq

Nuovi edifici:

Snp (residenziale) = 16.500 mq

Snp (non residenziale: comm.- direz.) = 16.500 mq

Edificio vincolato:

Snp (residenziale) = 7.500 mq

Snp (non residenziale: comm.- direz.) = 7.500 mq

Ubicazione

L’area è posta in via Luigi Turchi, collocata a circa 2.5 km dal casello autostradale di Ferrara Nord, posta a lato del canale Burana, la via d’acqua che collega il canale Boicelli al fiume Po, e in adiacenza al centro di Ferrara, facilmente raggiungibile percorrendo la vicina via Modena.

Descrizione

L’area LOMBRICHI rientra nel “PIANO PARTICOLAREGGIATO DI INIZIATIVA PRIVATA”.

Il piano prevede la realizzazione di un intervento edilizio a destinazione residenziale ed è stato approvato con delibera di Consiglio Comunale P.G. 93015 del 20/06/2011. La relativa convenzione è stata firmata il 30 novembre 2011 presso lo studio del notaio Mestieri Mauro in Ferrara con Repertorio num. 35830 e raccolta num. 16370, registrata il 14 dicembre 2011 al n. 8110/1T e trascritta a Ferrara il 16 dicembre 2011 n. reg. generale: 21390 n. reg. particolare 13415.

Essenzialmente il piano si sviluppa su una superficie Territoriale complessiva catastalmente pari a mq 67.570 così suddivisa in due macro proprietà:

  • REF mq. 39.100
  • EDILFUTURA mq. 27.610
  • COMUNE mq. 860

Complessivamente il Piano prevede:

  • Sup. Fondiaria                     30.298 mq
  • Volumetria Realizzabile        109.911 mc
  • Superficie Utile Realizzabile 21.000 mq

Inoltre il piano prevede la realizzazione delle seguenti opere:

  • Verde Pubblico attrezzato 28.502 mq
  • Parcheggi pubblici 4.639 mq.
  • Strada, marciapiedi e pista ciclo-pedonale 3.711 mq.

La convenzione sottoscritta prevede la possibilità di realizzare le seguenti superfici utili (S.U.) nel comparto B di proprietà REF:

  • Lotto B.2 Mq. 4.445
  • Lotto B.3 Mq. 6.685
  • Totale S.U. Mq. 11.130

Per quanto attiene alla destinazione d’uso degli edifici che si andranno a realizzare nel comparto oggetto del P.P., pur considerando l’intervento a carattere residenziale, potranno trovar sede in esso anche le destinazioni commerciali, terziarie, direzionali e di servizio ammesse dal PRG in zone analoghe, senza costituire variante allo strumento urbanistico attuativo. Eventuali standard aggiuntivi dovranno essere reperiti all’interno delle relative superfici fondiarie, fatto salvo l’utilizzo dell’eccedenza di standard realizzati.

Ubicazione

Il complesso immobiliare, oggi ampia area dismessa della ex distilleria Alc.Este, è localizzato in via Turchi, località Mizzana, collocata nel quadrante nord-ovest di Ferrara e circoscritta da via Modena a nord e dai canali Burana e Boicelli, rispettivamente a sud e a est. L’area è caratterizzata da una buona densità abitativa ed è facilmente raggiungibile mediante via Modena e la SS 723, principale arteria stradale cittadina.

Descrizione

Per la proprietà è previsto un piano di riqualificazione stipulato con il comune di Ferrara. Il piano prevede la riqualificazione effettuando la demolizione dei fabbricati industriali e l’insediamento delle destinazioni d’uso residenziale, direzionale e commerciale.

Per le destinazioni sono previste le seguenti superfici:

  • Residenziale: 34.722 mq • Commerciale: 4.145 mq               • Direzionale: 9.335 mq

L’area dell’ex distilleria, il cui primo insediamento risale agli anni ’30 del Novecento e la cui storia è strettamente legata all’area industriale ferrarese poco distante, è disciplinata dal vigente POC del Comune di Ferrara – Scheda 12AR-01 – la quale è da considerare parte integrante del PUA.

Nell’ambito di riqualificazione dell’area industriale, obiettivo del POC e del presente PUA è la realizzazione di un nuovo insediamento misto, con vocazione principalmente residenziale, in grado di recuperare gli edifici storici esistenti, riqualificare i valori ambientali dell’area e dar vita a un nuovo quartiere in grado di attrarre persone e attività, ma anche diventare un nuovo punto di riferimento per i quartieri limitrofi.

L’accesso all’area avviene attualmente da via Turchi – una traversa di via Modena – e, in futuro, da via Pontida che verrà connessa attraverso la nuova bretella viaria integrata nella rotatoria in progetto tra le vie Modena ed Eridano (opera pubblica convenzionata di interesse generale, come il nuovo ponte sul canale Boicelli che collegherà il comparto con l’area urbana).

Consistenza

L’area in oggetto è di proprietà della società REF (Real Estate Ferrara) Srl ed è identificata catastalmente:

  1. A) al Catasto Fabbricati del Comune di Ferrara al foglio 134, mappale 278;
  2. B) al Catasto Terreni del Comune di Ferrara al Foglio 134, mappali 276, 280, 940

pari a circa 197.102 mq. di superficie territoriale.

La scheda di POC 12AR-01 dell’area Mizzana individua alcuni obiettivi di carattere generale:

  • riqualificazione urbana e bonifica ambientale di area produttiva esistente “ex distilleria ALC.ESTE” collocata tra via Turchi, il canale Burana e il canale Boicelli;
  • riqualificazione delle sponde dei canali Burana e Boicelli;
  • realizzazione tratto strada di distribuzione prevista dal PSC vigente fra il comparto e l’area urbana posta oltre il canale Boicelli mediante la realizzazione di un nuovo ponte;
  • recupero degli edifici industriali storici;
  • realizzazione di rotatoria all’intersezione fra le vie Modena ed Eridano e bretella di collegamento del nuovo insediamento alla medesima;
  • mantenimento di coni visuali verso il canale Burana e il canale Boicelli;
  • realizzazione di aree verdi di mitigazione ambientale adiacenti alla linea ferroviaria esistente di via Turchi, alla bretella di collegamento con la nuova rotatoria fra le vie Modena ed Eridano, al canale Burana e al corridoio infrastrutturale ferroviario di progetto per tutela del nuovo insediamento da impatti acustici e atmosferici e per la mitigazione paesaggistica del nuovo insediamento rispetto alla golena del Burana.

La superficie territoriale complessiva (ST) dell’area individuata dalla scheda di POC è di mq. 197.102, di cui mq. 88.773 destinati a superficie fondiaria, mq. 49.977 destinati ad attrezzature e spazi collettivi, mq. 28.696 da destinare alla mitigazione e compensazione ambientale.

Viene stabilita una superficie utile complessiva (SU), per le nuove costruzioni, di mq. 49.398, un massimo di 570 alloggi e una altezza massima di 12 piani fuori terra. La superficie per parcheggi pubblici individuata è di 9.087 mq.

Il quartiere come una nuova centralità territoriale

L’area di Mizzana, posta nel quadrante nord-ovest di Ferrara, è caratterizzata nella parte sud dal sistema delle acque rappresentato dai canali Burana e Boicelli, quest’ultimo interessato dal progetto “Idrovia”, che punta ad ampliare il corridoio navigabile per le merci, connettendo Ferrara con la rete padano-veneta. L’area oggetto del PUA è situata all’incrocio dei due canali e, più in generale, al centro di una porzione di territorio antropizzato in modo discontinuo e con densità variabili, dove terreni agricoli e incolti fronteggiano e compenetrano aree urbanizzate che hanno accesso in particolare da via Modena e via Turchi.

Sul lato est, il canale Boicelli vede attestarsi un quartiere al cui interno è presente un centro commerciale e, scendendo verso sud, una serie di aree in attesa di urbanizzazione e alcune con fabbricati e dotazioni territoriali incompleti. Il lato est ha una particolare valenza strategica per la presenza del terminal degli autobus e del collegamento con la stazione ferroviaria. Il lato sud, oltre il canale Burana, vede la parallela via Trenti – trafficata arteria che separa il canale dal quartiere Arginone – fronteggiare l’area di progetto. Un ponte nato a scopi impiantistici durante gli anni di esercizio della fabbrica, permette già ora di connettere pedonalmente le due sponde del canale Burana, in corrispondenza della confluenza con il canale Boicelli. Il sistema di percorsi – veicolari e ciclo-pedonali – che caratterizza il PUA dell’area ex Alc.Este è stato pensato in modo integrato con i percorsi ciclo-pedonali dell’intorno. Se la circolazione veicolare verso l’area ex Alc.Este è minimizzata attraverso i due accessi/uscite da via Modena (via Pontida e via Turchi) e l’anello stradale interno, la rete ciclo-pedonale prevista dal PUA si insinua tra i sistemi di paesaggio che caratterizzano l’area – aree agricole, paesaggi ripariali, aree boscate – e la strada-parco che permette di accedere ai lotti con i nuovi insediamenti.

Oltre al tema legato alla mobilità che, in particolare attraverso la mobilità dolce ne garantisce una facile accessibilità, il nuovo quartiere possiede una attrattività riferita al mix di attività previsto al suo interno dal PUA, tra spazi per commercio, produzione artigianale, gli uffici, i servizi e le aree per lo sport e il tempo libero.

Una nuova centralità che si innesta in un territorio per stabilire connessioni e relazioni, migliorandone la fruibilità e la vivibilità.

La superficie fondiaria complessiva dell’area è suddivisa in otto macrolotti, articolati al loro interno da lotti omogenei tra loro. Queste aree edificabili, poste in parallelo tra loro e orientate con l’asse longitudinale nord-sud, interagiscono con l’infrastruttura viaria – la corona verde – che ne garantisce gli accessi e le dotazioni territoriali.

L’intervento edilizio complessivo risulta fortemente condizionato dal carattere, dal volume e dall’altezza degli edifici industriali esistenti mantenuti, che si trovano disposti in senso longitudinale sull’asse nord-sud nella parte centrale dell’area. Il resto del comparto, in cui si è ormai giunti alla fase finale della demolizione e dello sgombero dalle preesistenze, si collega e si affaccia sul sistema ambientale naturale limitrofo, costituito dalla realtà della vegetazione spontanea ripariale dei canali Burana e Boicelli ad est e sud, e dal bosco spontaneo ad ovest, che affianca il territorio agricolo.

Ubicazione

L’area dell’ex-zuccherificio Eridania si estende su una superficie di circa 250.000 mq a Nord-Est del centro abitato di Molinella. I confini dell’area sono la linea ferroviaria Bologna-Portomaggiore a Sud-Est, la Strada Provinciale n. 5 San Donato a Sud-Ovest, la Strada Provinciale n. 7 Zenza a Nord-Ovest, il canale Lorgana a Nord-Est.

La zona territorialmente appartiene a due Comuni: la metà verso Nord-Est al Comune di Argenta (Ferrara), per una superficie di 111.430 mq; la restante parte verso Sud-Ovest al Comune di Molinella (Bologna), per una superficie di 137.967 mq.

Il nucleo originario di Molinella si trova a non più di 600 metri a Sud dell’area in esame; ma l’espansione urbana, in particolare a destinazione residenziale, ha già raggiunto i confini del comparto (a Sud-Ovest oltre il confine della S. P. San Donato). Inoltre la pianificazione ha previsto un’ulteriore espansione a Nord del centro abitato di Molinella.

Un’area a destinazione produttivo-commerciale di circa 70.000 metri quadrati è presente a Sud dell’ex-zuccherificio. L’adiacenza della ferrovia Bologna-Portomaggiore è un ulteriore elemento positivo per le potenzialità del comparto, fornendo un utile supporto per i collegamenti a medio-lunga distanza.

Descrizione

Trattasi dell’area dell’Ex zuccherificio Eridania, oggi interamente bonificata. Una parte dell’area di Molinella risulta locata a Snam: il contratto è stato prorogato a tutto il 2021.

Attuale Stato Urbanistico e Masterplan

La figura riporta il masterplan che è stato predisposto e presentato ai comuni di Molinella e Argenta.

Comune di MOLINELLA – Sup. Territoriale Molinella – Totale mq 138.365

Il PSC del Comune di Molinella programma un ambito denominato AR5 per una superficie territoriale di 135.992 mq di St (escludendo praticamente il mappale 8 circa mq 3.700). Il Masterplan individua per Molinella, secondo quanto riportato nel vigente PSC, una articolazione in due sub-ambiti attribuendone le caratteristiche dimensionali e di potenzialità edificatoria e prevedendo la redazione di due piani attuativi distinti. Sulla base di tale masterplan è stato predisposto un Piano Attuativo per il Comune di Molinella: tale piano è già stato discusso e concordato con la Amministrazione ma non è ancora stato presentato.

Sub Ambito PUA 1 –Interessa l’area prospiciente la SP6 – via Imperiale Zenzalino in corrispondenza del vecchio ingresso all’ex zuccherificio; si prevedono attività terziarie, pubblici esercizi, commercio di vicinato e medio-piccole strutture commerciali con rilevanza comunale. La destinazione residenziale risulta ammissibile solo ove già legittimamente in essere.

Sc: 5.282 mq ad uso direzionale‐commerciale.

La Variante di PSC per la restante parte d’area (ambito AR5) prevede una ST di mq 110.900 circa: è prevista la possibilità della destinazione residenziale. Si prevedono 9.317 mq di Sc ad uso residenziale e 21.355 di Sc ad uso terziario‐produttivo attuabili previo POC o Accordo Operativo

Comune di ARGENTA – Sup. Territoriale Argenta – Totale mq 116.840

Il Comune di Argenta nel PSC individua un’area pari a mq 68.889 ricompreso in ambito AR 8 e mq 47.951 ricadenti in area di valorizzazione Ambientale/ricreativa. Il PSC approvato individua un ambito denominato AR8 con una un’estensione di 85.800, dei quali una area di 68.889 mq risultano di proprietà Co.Pro.B, con i seguenti indici edificatori:

Ut uso PRODUTTIVO: 0,5 mq/mq SUL = 34.445 mq

Ut uso COMMERCIALE TERZIARIO: 0,65 mq/mq SUL= 44.778 mq

L’attuazione è subordinata al POC o accordo Operativo

La restante area di proprietà pari a circa mq 47.951 ricade in area di valorizzazione ambientale/ricreativa.

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