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Inquadramento generale

L’area, con una superficie di circa 42 ettari, si trova in posizione favorevole

rispetto al sistema infrastrutturale della Vallesina; infatti essa sorge:

  • a 2 km dall’Interporto delle Marche
  • a circa 9 km dall’aeroporto di Ancona e dal casello A14_Ancona Nord
  • a circa 22 km dal porto di Ancona
  • al margine dell’area industriale ZIPA

L’area dell’ex zuccherificio Eridania-Sadam, situato in comune JESI, cittadina di circa 40.000 abitanti in provincia di Ancona, occupa una superficie territoriale pari a circa 421.700 mq.

L’ambito ha una posizione ottimale per la logistica situandosi a circa 9 km dal casello dell’Autostrada Ancona Nord, in località Monsano a ridosso dell’uscita n. 19 – Monsano della Strada Statale 76.

Descrizione dell’area

Le aree sono state utilizzate a fini produttivi e su parte delle stesse insistevano diversi fabbricati adibiti alla lavorazione delle barbabietole ed allo stoccaggio dello zucchero; gran parte di tali fabbricati sono stati completamente demoliti.

Circa 115.000 mq sono occupati dalle ex vasche di lagunaggio a servizio dello stabilimento saccarifero. Nel corso del 2015 sono terminati i lavori di ricomposizione morfologica dei tre grossi bacini esistenti che hanno determinato il recupero di 2 bacini ed il rimodellamento naturalistico del terzo, che continuerà a costituire un ambiente umido di valenza prevalentemente naturalistica.

Le attività di ricomposizione morfologica dei bacini, (progetto regolarmente autorizzato che ha comportato un movimento di terreno per circa 90.000 mc) non hanno comportato modifiche agli attuali caratteri botanico-vegetazionali e gli esemplari protetti sono stati preservati, interrompendo il colmamento delle depressioni al margine delle cinte alberate.

Sull’area era stato avviato e poi interrotto un procedimento volto all’approvazione di un Piano Urbanistico Attuativo in variante al PRG esistente secondo quanto previsto nell’accordo di Riconversione siglato nel Luglio 2011 tra Regione Marche, Provincia di Ancona, Comune di Jesi, Eridania Sadam S.P.A. e le Organizzazioni Sindacali dei Lavoratori.

aree esterne

All’esterno del comparto dell’ex zuccherificio e ad esso adiacente, SADAM possiede ulteriori terreni tutti ricadenti in area agricola per complessivi 123.000 mq. circa;

All’interno di queste aree sono presenti una casa colonica da ristrutturare ed un edificio adibito a magazzino.

AREA INDUSTRIALE

All’interno dell’area sono ancora presenti ed utilizzati una serie di edifici per una superficie complessiva di 16.000 mq.

Tra questi una serie di fabbricati completamente ristrutturati in cui aveva sede JCube, primo incubatore di imprese certificato del centro Italia.

Le NTA prevedono un rapporto di copertura pari al 45%, attualmente è presente una sup. coperta pari a circa 12.000 mq., per cui sarebbe possibile realizzare ulteriori 111.000 mq. circa di superficie coperta.

Situazione Urbanistica

Il piano regolatore attualmente vigente, prevede per l’area le seguenti destinazioni:

  • gran parte dell’area, per circa 274.000 mq (Sup. Territoriale) rientra in zona omogenea Te2.2 (Città consolidata con prevalenza di attività economiche). Le destinazioni d’uso ammesse sono: industrie e artigianato di produzione, residenze ed uffici connesse all’attività produttiva, centri commerciali, esercizi commerciali e commercio all’ingrosso, attività ricettive e pubblici esercizi
  • una superficie pari a circa 18.300 mq ha destinazione M3.2 – Parcheggi a standard
  • una fascia di terreno pari a circa 13.400 mq posta lungo la strada presenta il vincolo di corridoio ecologico, con divieto di edificazione;
  • un’area pari a circa 115.690 mq (l’area delle ex vasche di lagunaggio) ricade in zona agricola

Il PRG nella categoria denominata «industrie e artigianato di produzione» comprende le attività di spedizione e logistica (art. 22 delle NTA – Destinazione d’uso).

Piano Urbanistico Attuativo

Il Piano Urbanistico Attuativo che era stato predisposto prevedeva:

  • Sviluppo di un’area con destinazione produttiva, terziaria, ricreativa e per il tempo libero che consente la realizzazione di 60.000 mq di nuove superfici edificabili. In tali superfici si prevedeva di includere anche la promozione di un parco tecnologico per le imprese;
  • Possibilità di realizzare all’interno della dotazione di cui al punto precedente fino a 7.500 mq di SUL con destinazione Residenziale Temporanea e turistico/ricettiva;
  • Sviluppo di una Grande Struttura di vendita commerciale (Retail Park) di 37.500 mq di superficie di vendita, corrispondente a circa 48.000 mq di GLA, con eventuali spazi per terziario e servizi;
  • Realizzazione di un Parco di circa 10 ettari, con una vasca che fungerà da vasca di laminazione per l’intero ambito;
  • Realizzazione di parcheggi per oltre mq 170.000 comprensivi delle aree di carico e scarico merci.
Break Down  Zona Omogenea Te2.2  274.000 MQ ca.
Destinazione del  Parcheggi a Standard M3.2   18.300 MQ ca.
Comparto Industriale   Vincolo di Corridoio ecologico  13.400 MQ ca.
  Aree Agricole TR1  115.690 MQ ca.
Area esterna al Comparto  Aree Agricole TR1    123.000 MQ ca

Ubicazione

L’immobile in oggetto è situato a San Benedetto Val di Sambro, un comune italiano di 4.165 abitanti della città metropolitana di Bologna, in Emilia-Romagna.
Podere in posizione unica, sugli appennini tra Bologna e Firenze, in mezzo alla natura incontaminata, lungo la via Francigena

descrizione

Podere in posizione unica, sugli appennini tra Bologna e Firenze, in mezzo alla natura incontaminata, lungo la via Francigena.

Fondo agricolo, dove insistono due ruderi completamente da ristrutturare.

CONSISTENZE

Fondo agricolo 66 ettari

Ruderi   circa 240 mq.

Ubicazione

La località in questione rientra nel territorio del Comune di Celano, Comune posto nel cuore degli Appennini; più precisamente lambisce il confine Nord della Valle del Fucino, con prevalente vocazione agricola, anche se non mancano industrie (in maggior parte dismesse) ed una fitta zona residenziale a ridosso.

Descrizione

Trattasi di lotto composto da:

A) casa unifamiliare composta da uno scantinato al piano interrato ed abitazione ai piani terra e primo, con corte annessa;

B) area adiacente di mq 445 catastali, libera da fabbricati;

L’edificio risale come epoca di costruzione agli inizi degli anni sessanta, poi ampliato nell’anno 1975.

Il fabbricato si articola su 2 piani fuori terra più un piano interrato ad uso cantina, presenta una struttura portante verticale di tipo misto in muratura e c.a., pareti esterne intonacate, copertura a falde con struttura in legno, ricoperta da tegole.  L’architettura dell’edificio è di tipo ordinario.

Consistenza

Casa articolata su due piani fuori terra ed un piano interrato oltre ad una corte esclusiva, confinante a Nord con una proprietà privata, a Sud con un edificio con corte e, ad Ovest con Strada Provinciale 19, Ultrafucense; il tutto distinto al Catasto Fabbricati col foglio 36, particella 1643 (già partic. 570/7 graffata con 570/9), cat. A/2, classe 2, vani 16,5, R.C. € 1.022,58;

In base al PRG, il fabbricato e l’area adiacente sono inseriti in zona E3 con destinazione d’uso “agricola intensiva” (art. 21 N.T.A.).

Il fabbricato ad uso abitazione si compone dei seguenti locali:

PIANO TERRA: Ingresso con scala di accesso al piano primo, soggiorno, disimpegno, cucina, bagno, altri due vani ed un piccolo ingresso secondario che dà accesso anche alla cantina situata al piano interrato. Il tutto ha una superficie lorda di circa mq 153, mentre l’altezza dei locali varia da vano a vano ed è di circa mt 3,50 ad eccezione della cucina di mt 2,70. Si presenta prevalentemente con pareti intonacate e tinteggiate ed in parte rivestite in legno, pavimenti in graniglia e ceramica, porte interne in legno, infissi esterni misti in legno, ferro ed alluminio, con vetro monostrato. Impianti idrico, impianto elettrico (non a norma), impianto termico già alimentato a gpl ma attualmente privo di serbatoio.

La corte esclusiva ha una superficie di circa mq 345, è recintata sul lato strada con muretto sormontato da inferriata, mentre nei lati Sud ed Est vi è una rete metallica.

Sempre al piano terra, vi è una piccola centrale termica di circa mq 2 accessibile dall’esterno, nella quale è situata la caldaia (da revisionare e/o da sostituire).

PIANO 1°: Dall’ingresso comune al piano terra si giunge tramite una scala interna al piano primo, avente una superficie di circa mq 135, con altezze interne intorno ai mt 2,86 ad eccezione del bagno e della cucina di mt 2,42 e mt 2,75 rispettivamente. Si compone di quattro vani oltre cucina, bagno con antibagno e disimpegno; corredato da due balconcini di circa mq 3 cadauno. Si presenta con pareti intonacate e tinteggiate, pavimenti in ceramica, porte interne in legno, infissi esterni simili a quelli del piano terra ma alcuni dotati di doppio infisso e vetrocamera, serrandine in PVC. Impianti idrico, impianto elettrico (non a norma), impianto termico già alimentato a gpl ma attualmente privo di bombola. Tramite una botola d’ispezione si accede al sottotetto avente solo funzione protettiva.

PIANO INTERRATO: Si compone di un unico locale grezzo di circa mq 12 ed altezza di circa mt 2,30.

Il terreno agricolo adiacente, libero da fabbricati, è distinto al Catasto Terreni col foglio 36, particella 569, mq 445, seminativo, cl. 6, RD € 0,37, RA € 0,46.

Ubicazione

L’immobile è costituito dall’ intera proprietà di un fondo rustico di mq 44.087 con casa colonica ubicato nel Comune di Sant’Elpidio a Mare, C.da Luce, nei pressi della strada provinciale Faleriense, a circa 3 km dal centro abitato del Comune; lo stesso confina con Fosso fonte Lebrice, calcestruzzi S.P.A., area demaniale Fiume Tenna, strada del Molino e altri.

Descrizione

L’ appezzamento di terreno con forma quasi trapezoidale ha morfologia pianeggiate e superficie catastale di Ha 04.40.87; lo stesso è posto sulla sponda sinistra del fiume Tenna, inutilizzabile per uso agricolo a seguito del prelievo di ghiaia da parte di un’azienda confinante. Il fabbricato rurale, costituito da due piani fuori terra è fatiscente.

Consistenza

L’immobile è distinto nel Foglio 72 del C.T. di S. Elpido a Mare con le particelle:

– 15; fabb. Rurale; Ha 00.09.10;

– 16; sem. irr. arb; Cl 4; Ha 00.84.90; RD € 37,27; RA € 37,27.

– 17; sem. irr. arb.; Cl 4; Ha 00.18.27; RD € 8,02; RA € 8,02.

– 21; bosco misto; Cl 1; Ha 00.24.10; RD € 4,36; RA € 0,75.

– 242; sem. irr. arb.; Cl 3; Ha 02.84.85; RD € 161,82; RA € 147,11.

– 243; sem. irr. arb.; Cl 3; Ha 00.19.65; RD € 11,16; RA € 10,15.

Nel vigente PRG ricade per la gran parte della sua estensione in zona individuata come TA “Tessuto agricolo” (art. 58 N.T.A) con una porzione ricadente in Zona VL (vasca di laminazione) ed una parte (particella 17) ricadente nella zona API15 “ Area di progetto artigianale e industriale” dove si può edificare dopo intervento urbanistico preventivo. Tutta la zona è, inoltre, sottoposta a vincoli essendo individuata nel PRG come “ambito di tutela dei corsi d’acqua” e in parte anche come ”Parco fluviale”. Nell’area non si sono rilevati abusi edilizi

Ubicazione

Il terreno in questione è ubicato nel comune di Fermo, quartiere Tiro a Segno, zona urbanizzata non lontana dal centro storico della città; lo stesso ha forma geometrica non regolare con morfologia in lieve pendenza e ha i suoi confini con Imser 60 s.r.l. (p.lla 76); Poeta (p.lla 376), Mainqua/Mancinelli (p.lla 72), altri.

Descrizione

Intera proprietà di un appezzamento di terreno di 37.694 mq sito in ambito urbano nel Comune di Fermo, caratterizzata da una lieve pendenza e forma non regolare. Nel PRG vigente la zona viene destinata a verde con spazi pubblici attrezzati a parco e per il gioco. Sono consentiti interventi di nuova edificazione per la realizzazione di attrezzature coperte per lo sport.

Consistenza

Nel PRG approvato con Delibera di C.P. n. 52 del 25.05.2006 ed in vigore dal 06.07.2006, il suddetto appezzamento di terreno ricade in zona V.

L’immobile è distinto nel Foglio 44 del C.T. di Fermo con le particelle:

– 60; sem. arb.; Cl 2; Ha 01.13.04; RD € 55,46; RA € 70,06.

– 74; sem. arb.; Cl 2; Ha 00.78.30; RD € 38,42; RA € 48,53.

– 165; sem. arb.; Cl 1; Ha 00.44.47; RD € 26,41; RA € 27,56.

– 311; sem.; Cl 2; Ha 00.21.07; RD € 10,34; RA € 13,06.

– 561; sem. arb.; Cl 1 ; Ha 00.00.33; RD € 0,20; RA € 0,20.

– 572; sem. arb; Cl 1; Ha 00.05.42; RD € 3,22; RA € 3,36.

– 810; sem. arb; Cl 1; Ha 38.46; RD € 22,84; RA € 23,84

– 811; sem. arb; Cl 1; Ha 00.60; RD € 0,36; RA € 0,37

– 812; sem. arb; Cl 1; Ha 00.01; RD € 0,01; RA € 0,01

– 813; sem. arb; Cl 1; Ha 70.10; RD € 41,63; RA € 43.44

– 794; sem. arb; Cl 1; Ha 00.84; RD € 0,50; RA € 0,52

– 795; sem. arb; Cl 1; Ha 02.88; RD € 1,71; RA € 1,78

– 796; sem. arb; Cl 1; Ha 01.42; RD € 0,84; RA € 0,88

La superficie catastale complessiva risulta pari a Ha 03.76.94

Ubicazione

Il complesso immobiliare è ubicato nel comune di Bologna (386.663 abitanti – parte della Città Metropolitana di Bologna che conta complessivamente 1.005.831 abitanti), in via Triumvirato nel quadrante nord-ovest rispetto al centro città, all’interno dell’area di espansione dell’aeroporto.

Descrizione

In data 15/07/08, venne infatti approvato un Accordo Territoriale per il polo funzionale dell’Aeroporto (Allegato “B”) che individua l’area della Cava Berleta quale dotazione territoriale e ambientale finalizzata al potenziamento della rete ecologica nonché alla realizzazione della parte del Parco Lungo Reno ad esse afferente e, come tale, destinato alla cessione alla amministrazione comunale. Di conseguenza, per l’ambito Ex Berleta, si applicherebbe il principio della perequazione urbanistica così come stabilito dal quadro normativo del PSC del Comune di Bologna.

Accordo Territoriale per il Polo funzionale aereoporto

Art. 5 –Attività Integrative e Complementari alle funzioni aeroportuali

  1. L’Accordo ammette lo sviluppo, all’interno dell’”Ambito delle attività aeroportuali” del Polo Funzionale, di “attività integrative” e “attività complementari” correlate alle funzioni aeroportuali, destinate ad incrementare in misura adeguata allo sviluppo dell’Aeroporto l’offerta di servizi connessi, volti a migliorarne la qualità complessiva.
  2. Si condivide che il termine “attività integrative” alle funzioni aeroportuali comprenda le attività di servizio e assistenza ai passeggeri e di supporto alla movimentazione delle merci, la cui collocazione all’interno dell’”ambito delle attività aeroportuali” contribuisce direttamente alla funzionalità dello scalo: catering, magazzini spedizionieri e altre attività simili a valenza economica per SAB.
  3. Si condivide che il termine “attività complementari” al Polo Funzionale comprenda le attività che svolgono funzioni sinergiche a quelle principali, che devono essere opportunamente collocate in prossimità dell’aerostazione, all’interno del Polo Funzionale. Le funzioni condivise sono: direzionali, congressuali, ricettive, commerciali di livello comunale.
  4. Capacità edificatoria. L’introduzione di nuove attività integrative e complementari all’interno del perimetro del Polo, di cui ai commi precedenti, non potranno eccedere la quantità massima complessiva di 30.000 mq di SU, in aggiunta sia alla superficie della aerostazione oggi esistente, trasformabile per attività integrative e complementari, che delle altre attività integrative e complementari oggi presenti.

Art. 8 – Funzioni insediabili in prossimità del Polo Funzionale

  1. Le attività integrative e complementari di cui al precedente articolo 5 e le funzioni insediabili in prossimità del Polo Funzionale potranno avere una quantità complessiva massima coerente con quanto stabilito dalla Valsat del PSC del Comune di Bologna relativamente all’ambito “Aeroporto”, pari a 96.000 mq di superficie utile lorda che corrisponde a 65.000 mq di superficie utile netta.
  2. Le aree indicate nell’allegato 2 con lettera A dovranno contribuire a fornire le adeguate dotazioni territoriali e ambientali finalizzate al potenziamento della rete ecologica nonchè alla realizzazione della parte del Parco Lungo Reno ad esse afferente; a tal fine verranno opportunamente cedute alla amministrazione comunale. Si applica sulle suddette aree il principio della perequazione urbanistica così come stabilito dal quadro normativo del PSC del Comune di Bologna. La quantità edificatoria sarà da realizzarsi nell’”ambito delle attività aeroportuali”, previo accordo con SAB, in qualità di gestore delle aree, in aggiunta alla quantità prevista al precedente art. 5 comma 4, per le stesse funzioni indicate al comma 3 dello stesso articolo e in coerenza con quanto definito al comma 1. L’attuazione sarà attivata previo inserimento nel POC.
  3. L’area compresa fra il Polo Funzionale e la tangenziale, indicata nell’allegato 2 con lettera B, potrà ospitare funzioni di logistica aeroportuale (in coerenza con le limitazioni stabilite all’art. 4 comma 5), parcheggi in relazione a specifiche e dimostrate esigenze dello sviluppo aeroportuale, e di attività ricreative di livello urbano. La quantità ivi prevista potrà essere al massimo di 25.000 mq di Su. L’attuazione sarà attivata previo inserimento nel POC.
  4. Le capacità edificatorie generate dalla perequazione urbanistica indicate al precedente comma 2 sono temporalmente condizionate alla realizzazione delle opere infrastrutturali di cui al precedente art.6 commi 2c) e 4. Le funzioni indicate al precedente comma 3 sono temporalmente condizionate alla realizzazione delle opere infrastrutturali di cui al precedente art.6 comma 3.
  5. Tutte le funzioni previste al presente articolo, congiuntamente a quelle ammesse all’interno del Polo per le medesime funzioni, finanziano, in misura proporzionale alla superficie complessivamente prevista, le opere infrastrutturali citate all’ art.6 commi 2c) e 4). Le funzioni indicate al precedente comma 3 finanziano insieme a SAB le opere infrastrutturali di cui al precedente art.6 comma 3.

Consistenza

Superfici Catastali (F. 12, Map. 31/38/41/450/453/456/462)

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