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Riqualificazione Ex stabilimento ALC’ESTE

Destinazione potenziale: commerciale, residenziale.
Destinazione attuale: residenziale.
Metri quadri: 197.102
Prezzo di vendita: Su richiesta
Luogo: Ferrara, Via Luigi Turchi
Proprietà: Real Estate Ferrara R.E.F. Srl
Consistenza: Residenziale: 34.722 mq (570 alloggi) Commerciale: 4.145 mq Direzionale: 9.335 mq

Ubicazione

Il complesso immobiliare, oggi ampia area dismessa della ex distilleria Alc.Este, è localizzato in via Turchi, località Mizzana, collocata nel quadrante nord-ovest di Ferrara e circoscritta da via Modena a nord e dai canali Burana e Boicelli, rispettivamente a sud e a est. L’area è caratterizzata da una buona densità abitativa ed è facilmente raggiungibile mediante via Modena e la SS 723, principale arteria stradale cittadina.

Descrizione

Per la proprietà è previsto un piano di riqualificazione stipulato con il comune di Ferrara. Il piano prevede la riqualificazione effettuando la demolizione dei fabbricati industriali e l’insediamento delle destinazioni d’uso residenziale, direzionale e commerciale.

Per le destinazioni sono previste le seguenti superfici:

  • Residenziale: 34.722 mq • Commerciale: 4.145 mq               • Direzionale: 9.335 mq

L’area dell’ex distilleria, il cui primo insediamento risale agli anni ’30 del Novecento e la cui storia è strettamente legata all’area industriale ferrarese poco distante, è disciplinata dal vigente POC del Comune di Ferrara – Scheda 12AR-01 – la quale è da considerare parte integrante del PUA.

Nell’ambito di riqualificazione dell’area industriale, obiettivo del POC e del presente PUA è la realizzazione di un nuovo insediamento misto, con vocazione principalmente residenziale, in grado di recuperare gli edifici storici esistenti, riqualificare i valori ambientali dell’area e dar vita a un nuovo quartiere in grado di attrarre persone e attività, ma anche diventare un nuovo punto di riferimento per i quartieri limitrofi.

L’accesso all’area avviene attualmente da via Turchi – una traversa di via Modena – e, in futuro, da via Pontida che verrà connessa attraverso la nuova bretella viaria integrata nella rotatoria in progetto tra le vie Modena ed Eridano (opera pubblica convenzionata di interesse generale, come il nuovo ponte sul canale Boicelli che collegherà il comparto con l’area urbana).

Consistenza

L’area in oggetto è di proprietà della società REF (Real Estate Ferrara) Srl ed è identificata catastalmente:

  1. A) al Catasto Fabbricati del Comune di Ferrara al foglio 134, mappale 278;
  2. B) al Catasto Terreni del Comune di Ferrara al Foglio 134, mappali 276, 280, 940

pari a circa 197.102 mq. di superficie territoriale.

La scheda di POC 12AR-01 dell’area Mizzana individua alcuni obiettivi di carattere generale:

  • riqualificazione urbana e bonifica ambientale di area produttiva esistente “ex distilleria ALC.ESTE” collocata tra via Turchi, il canale Burana e il canale Boicelli;
  • riqualificazione delle sponde dei canali Burana e Boicelli;
  • realizzazione tratto strada di distribuzione prevista dal PSC vigente fra il comparto e l’area urbana posta oltre il canale Boicelli mediante la realizzazione di un nuovo ponte;
  • recupero degli edifici industriali storici;
  • realizzazione di rotatoria all’intersezione fra le vie Modena ed Eridano e bretella di collegamento del nuovo insediamento alla medesima;
  • mantenimento di coni visuali verso il canale Burana e il canale Boicelli;
  • realizzazione di aree verdi di mitigazione ambientale adiacenti alla linea ferroviaria esistente di via Turchi, alla bretella di collegamento con la nuova rotatoria fra le vie Modena ed Eridano, al canale Burana e al corridoio infrastrutturale ferroviario di progetto per tutela del nuovo insediamento da impatti acustici e atmosferici e per la mitigazione paesaggistica del nuovo insediamento rispetto alla golena del Burana.

La superficie territoriale complessiva (ST) dell’area individuata dalla scheda di POC è di mq. 197.102, di cui mq. 88.773 destinati a superficie fondiaria, mq. 49.977 destinati ad attrezzature e spazi collettivi, mq. 28.696 da destinare alla mitigazione e compensazione ambientale.

Viene stabilita una superficie utile complessiva (SU), per le nuove costruzioni, di mq. 49.398, un massimo di 570 alloggi e una altezza massima di 12 piani fuori terra. La superficie per parcheggi pubblici individuata è di 9.087 mq.

Il quartiere come una nuova centralità territoriale

L’area di Mizzana, posta nel quadrante nord-ovest di Ferrara, è caratterizzata nella parte sud dal sistema delle acque rappresentato dai canali Burana e Boicelli, quest’ultimo interessato dal progetto “Idrovia”, che punta ad ampliare il corridoio navigabile per le merci, connettendo Ferrara con la rete padano-veneta. L’area oggetto del PUA è situata all’incrocio dei due canali e, più in generale, al centro di una porzione di territorio antropizzato in modo discontinuo e con densità variabili, dove terreni agricoli e incolti fronteggiano e compenetrano aree urbanizzate che hanno accesso in particolare da via Modena e via Turchi.

Sul lato est, il canale Boicelli vede attestarsi un quartiere al cui interno è presente un centro commerciale e, scendendo verso sud, una serie di aree in attesa di urbanizzazione e alcune con fabbricati e dotazioni territoriali incompleti. Il lato est ha una particolare valenza strategica per la presenza del terminal degli autobus e del collegamento con la stazione ferroviaria. Il lato sud, oltre il canale Burana, vede la parallela via Trenti – trafficata arteria che separa il canale dal quartiere Arginone – fronteggiare l’area di progetto. Un ponte nato a scopi impiantistici durante gli anni di esercizio della fabbrica, permette già ora di connettere pedonalmente le due sponde del canale Burana, in corrispondenza della confluenza con il canale Boicelli. Il sistema di percorsi – veicolari e ciclo-pedonali – che caratterizza il PUA dell’area ex Alc.Este è stato pensato in modo integrato con i percorsi ciclo-pedonali dell’intorno. Se la circolazione veicolare verso l’area ex Alc.Este è minimizzata attraverso i due accessi/uscite da via Modena (via Pontida e via Turchi) e l’anello stradale interno, la rete ciclo-pedonale prevista dal PUA si insinua tra i sistemi di paesaggio che caratterizzano l’area – aree agricole, paesaggi ripariali, aree boscate – e la strada-parco che permette di accedere ai lotti con i nuovi insediamenti.

Oltre al tema legato alla mobilità che, in particolare attraverso la mobilità dolce ne garantisce una facile accessibilità, il nuovo quartiere possiede una attrattività riferita al mix di attività previsto al suo interno dal PUA, tra spazi per commercio, produzione artigianale, gli uffici, i servizi e le aree per lo sport e il tempo libero.

Una nuova centralità che si innesta in un territorio per stabilire connessioni e relazioni, migliorandone la fruibilità e la vivibilità.

La superficie fondiaria complessiva dell’area è suddivisa in otto macrolotti, articolati al loro interno da lotti omogenei tra loro. Queste aree edificabili, poste in parallelo tra loro e orientate con l’asse longitudinale nord-sud, interagiscono con l’infrastruttura viaria – la corona verde – che ne garantisce gli accessi e le dotazioni territoriali.

L’intervento edilizio complessivo risulta fortemente condizionato dal carattere, dal volume e dall’altezza degli edifici industriali esistenti mantenuti, che si trovano disposti in senso longitudinale sull’asse nord-sud nella parte centrale dell’area. Il resto del comparto, in cui si è ormai giunti alla fase finale della demolizione e dello sgombero dalle preesistenze, si collega e si affaccia sul sistema ambientale naturale limitrofo, costituito dalla realtà della vegetazione spontanea ripariale dei canali Burana e Boicelli ad est e sud, e dal bosco spontaneo ad ovest, che affianca il territorio agricolo.

Planimetrie

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